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観光型

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    マンション
    マンション(和製英語:Mansion)とは、日本語ではアパートより大型の集合住宅を表す一般名詞として、主にマスコミ関係の間で使われている。
    ただし、語源である英語では豪邸などの意味で用いられる。
    マンションと豪邸をわけて紹介するのがマスコミでは普通なので、混乱が生じている。
    本記事では主に日本語での用法について述べる。
     
    マンションの語源と定義
    マンションとは、日本語では比較的大規模な集合住宅を指す。
    マンションという語は、日本のディベロッパーが高級な共同住宅の名称を付ける際、ロンドンなどで共同住宅の名称に用いられている名称のうちから「マンション」を選んだことから、日本語では広く共同住宅を指す名詞として定着しつつある。
    しかし、英語では、Mansion(英)は、主に豪邸を示す言葉であり、日本語で言うような「共同住宅」を意味する一般名詞として用いられることは、ほとんどない。
    なお、マンションといった場合、その建物や付属施設、敷地までを含む場合もあれば、一つの専用部分のみを指す場合もある。
    たとえば、「このマンションは100戸ある」という場合は建築物全体を指し、「マンションを借りる」という場合は専用部分を指すものと考えられる。
     
    日本
    日本で言うところのマンションは、比較的大規模な集合住宅を指す。
    マンションの定義は、マンションに係わるそれぞれの立場によって異なるが、寄宿舎や病室などを除いた共同住宅のうち、比較的大規模なものを指すことが多い。
    また、同じく集合住宅を指す「アパート」という言葉が、小規模なもの、木造や軽量鉄骨造のもの、賃貸物件を指していることが多いのに対し、「マンション」という言葉は比較的大規模で、構造としては基本的には鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造または、鉄骨造を指すのに用いられる。
    そして所有形態としては、「アパート」が一般に賃貸であるのに対し、「マンション」は分譲(区分所有法)されるものが多い、という相違点がある。
    マンションの管理の適正化の推進に関する法律における定義では、複数の店舗や事務所と居住となる専有部分が1戸以上ある建物で、区分所有者が最低2名以上いること。
    これには設備や土地も含まれる。
    これは、「この法律は、土地利用の高度化の進展その他国民の住生活を取り巻く環境の変化に伴い、多数の区分所有者が居住するマンションの重要性が増大していることに鑑み(以下略)」とされていることからもわかるように、分譲マンションにおける管理を想定したものであるため、オーナーが1人で賃貸に供されているマンションなどは、ここではマンションとされない。
    ただし、二人以上いた区分所有者が一人になった場合でも、区分所有法は適用される。
    国土交通省では、マンションとは「中高層(3階以上)で分譲・共同住宅、鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄骨造の住宅」と定義している。


    他言語でのマンション

    他言語でのマンションの表現
    語源である英語では、マンションは日本語で言うような「共同住宅」を意味する一般名詞として用いられることはほとんど無い。
    共同住宅をさす語としては、アメリカでは分譲物件ならばコンドミニアム(condominium)、賃貸物件ならばアパートメント(Apartment)が一般的である。
    イギリスでは、フラット(Flat)がもっとも一般的であり、その他に社会政策で普及したタワーブロック(Tower block)、逆に高級感をだしたマンションブロック(Mansion block)などの語もあるが、イギリス以外では一般的ではない。
     
    イギリス
    上に述べたように、英語圏や欧州では mansion とは豪邸の意味で用いられる。
    ただし、イギリスではより限定的に、Mansion Houseといった場合は市長公邸、Mansion blockといった場合は高級なアパートを指す。
     
    日本
    バブル景気には、都心での土地高騰の影響やリゾートブームなどで郊外における建設が多く、またユニークで多種多様なものが提案された。
    通常のマンションのほか、温泉つき、フィットネスクラブつきなどのマンションもあったが、区分所有者が管理せねばならず、また管理費等がかさむことがわかり、現在では人気は衰えている。
    2001年以降の都心の地価下落に伴い、再開発ラッシュによって全国的に大都市の都心部にマンション建設が続いている。
    ただし、同じ都心部でも超豪華なものと安価なものの二極化しておりこの傾向は今後もしばらく続くと見られている。
    しかしながら、これは供給側からの論理による傾向であり、人口減少が続く日本では今後需要が減っていくために建設ラッシュは早期に終了するという予測もある。
    集合住宅として都合が良いので公舎としてマンションを使うケースも多い。
    警察や消防では居住環境が標準レベルで、集合住宅として適任である為、寮・公舎に大型マンションを使用する例が多い。
    自治体側が公舎として発注して建てるが、警察では一般のマンションを数棟買い取ってそのまま公舎や寮として使うケースもある。
     
    韓国
    韓国では1980年代以後、ソウルなどの大都市はもとより地方都市、郡部にも中高層マンションが急増したが、これらは「アパート(???)」と呼ばれる。
    「メンション(??)」や、日本のマンションの名前にも使われる「ビラ(??)」と呼ばれる集合住宅も存在するが、これらは個人所有による、概ね5階建て以下の低層のものである。


    種類
    種類
    マンションは、その形態やタイプなどで分類することができる。
    以下は、一般に使われている用語をウィキペディアで独自に分類し直したものである。
     
    住戸形態
    ファミリー型: 専用部分はnDK型やnLDK型と呼ばれる、n個の居室とダイニングキッチン、リビングなどから構成されることが多い。
    専用部分の面積は、100m2以上であることが多い。
    単独型: 1棟のマンションから構成される。
    団地型: 複数の棟のマンションから構成される。
    分譲マンションの場合、各棟と団地全体が共有する共有物の管理で管理主体が変わる。
    ワンルーム型: 居室、ダイニング、寝室等に仕切りがなく一体になっている。
    ただし、トイレや風呂場は別になっている。
    通常は一人ないし少数の居住者向けであり、専用部分の面積は20m2程度の小規模なものが多いが、広いものでは40m2を超えるものもある。
    複合型: ファミリー型の居室とワンルーム型の居室が混在するマンション。
    設計や施工は難しくなるが、事業者にとっては、購入者層が広がるなどのメリットがある。
    階によってワンルーム、ファミリーが分かれていたり、マンションの入口自体が分けられていることもある。
     
    目的
    居住用
    投資用
    セカンドハウス・リゾート用
     
    所有形態
    分譲
    一般に分譲マンションとは、区分所有法に基づく3人以上の区分所有者が存在するマンションを指す。
    但し、当初から家賃収入を目的として分譲マンションを購入するケースや、初めから不動産投資型のマンションとして賃貸させる事を前提に企画される物件も増えてきており、区分所有者が誰も居住していない分譲マンションもある。
    ディベロッパーが不動産会社の場合、分譲マンションの売れ残った部屋や売却された空き部屋を賃貸物件として転用し、一棟に賃貸物件が一部分混在するケース(いわゆる分譲賃貸)も稀にある。
    その場合、家賃は一般の賃貸マンションと比べて割高(概ね相場の1.5〜2倍程度)となる場合が多い。
    入口には管理人室が設けられており、セキュリティーも強化されて来訪者は相手の部屋番号と呼び出しボタンを押し、居住者が解錠しなければマンション内に進入できないようになっているケースが多い 賃貸
    賃貸マンションとは、マンション全体を一人または一事業者などが所有し、各住居を賃貸しているマンション。
    建物は低中層のもの(概ね8階建て位まで)が多く、入口に管理する不動産業者とその連絡先が書かれたプレートや「入居者募集」と書かれた貼り紙等が取り付けられている場合が多い。
    分譲マンションと比べてセキュリティーが手薄で、来訪者が相手の部屋まで直接進入できるようになっている場合が殆どである。
    コーポラティブ方式 コーポラティブ方式とは、自ら居住するための住宅を建設するものが組合を結成し、協同して事業計画を進め、土地の取得、建設の設計、工事発注、その他の業務を行い、住宅を取得する方式。
    外国では協同組合が所有する形態が取られる場合もあるが、日本では、3人以上が入居後は通常の分譲マンションと同様に区分所有法などが適用される。
     
    高さ
    低層(5階前後まで、エレベータが不要なレベル)
    中層(6?10階程度)
    高層(10階以上、但し、消防法では31m以上のもの)
    超高層(概ね60m以上)
    ただし、法的な定義は無いため、一般的な分類である。
     
    廊下
    片廊下(開放廊下)
    中廊下
    共同住宅の廊下幅は、建築基準法施行令により、両側に居室がある中廊下式では1.6m以上、その他の廊下(片廊下など)では1.2m以上としなければならない。
       

    契約
    契約
    賃貸マンション
    週契約マンション
    月契約マンション
    分譲マンション
     
    マンションに関わる業者
    事業主と建築主
    小規模なものは個人もあり得るが、一般的にはディベロッパー(不動産会社・商社・鉄道事業者等)が行うことが多い。
     
    販売業者
    分譲マンションの場合、区分所有権を販売をする業者。
    ディベロッパーが兼ねることも多いが、販売業者が別にある場合もある。
    ディベロッパーが不動産会社の場合、分譲マンションの売れ残った部屋を賃貸物件として転用するケースも稀にある。
     
    設計者
    一級建築士のいる設計事務所や設計会社。
    施工者の設計部門が行うこともある。
     
    施工者
    大規模な場合は大手ゼネコンが多く、小規模の場合は地場の建設会社や工務店も多い。

    不倫
    区分所有法と分譲マンション
    建設が終わった分譲マンションは、入居者によって運営されて行く事になるが、日本では、マンションの管理運営は建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)によって定められており、区分所有者と管理組合が主体となって管理運営を行うこととされている。
    なお、本節は日本の分譲マンションについての記述であり、賃貸マンションや他の国の集合住宅には必ずしも当てはまらない。
     
    区分所有者
    マンションを購入すると、区分所有法に基づき名義人が区分所有者となり購入した部屋の内側(バルコニーやポーチ、専用庭などは専有部分に含まれず、各区分所有者が専用使用することができる共有部分となる)は専有部分として自由に使用する権利を得ると同時に、廊下やエレベーター、配管などの共有部分(簡単に言えば専有部分以外の全て)を全区分所有者と共同で維持管理する義務が生じる。
    この権利と義務は、各専有部分の広さ(床面積)に応じて決められ、同じ広さの物件が10戸あるマンションであれば、それぞれ1/10が割り振られることになり、同様に土地に関しても1/10の所有権を持つ事になる。
    なお、行政もこれを根拠に土地と建物の総時価から算出された不動産取得税と固定資産税を所有率に応じて区分所有者に課税する。
    ただし、マンションはその土地と建物全体が揃ってはじめて完全に機能するため、この権利をさらに細分化したり建物と土地の権利を分割しての売買や譲渡をすることは禁止されており、また専有部分であっても管理組合の許可無くリフォームしたり改変する事は禁じられている。
    このように、マンションの区分所有者は維持管理に関して法律で非常に厳しい制限が課せられている。
    マンションの購入者は、区分所有者と表現されるように一定の部分を専有(または占有)する権利を与えられるだけであることに注意しなければならない。
     
    管理組合
    マンションが完成し、各物件を購入した区分所有者に引渡しが始まると、区分所有法に基づき管理組合が設立される。
    区分所有者は原則として組合員となることが義務付けられておりその運営に携わることになる。
    日本以外でも管理組合に相当するHomeowners' association (HOA)などと呼ばれる管理組織が法律などに従って設けられることがある。
    直接的には区分所有者から選出された理事によって適時理事会が開催され、理事会における決定に基づき管理が行われる。
    理事は通常任期制で、理事長・会計・監査の3役員と、マンションの規模に応じた人数の理事によって構成される。
    理事会の活動は、重要事項にあたる予算編成や決算の承認、マンション内の法律ともいえる管理規約の改正や法定点検の資格者への委託契約、管理の方針などを、年に1回以上開催される組合総会において諮り、いわゆる議会制民主主義の手続きによって執行される。
    なお、組合総会では、議決権は株主総会と同じように所有比率に応じた議決権があり、「区分所有者の数」かつ「議決権の数」の双方が条件を満たすことで可決することができる。
    管理組合はそのほか修繕計画の作成、各種許認可などの管理運営に関するあらゆる権限を行使することができる。
     
    管理者
    マンションにおける管理者とは、区分所有法に定められるものである。
    管理者は、建物や敷地の保存をし、また集会決議を実行する者である。
    また、職務範囲内で、区分所有者を代理したり、共用部分を所有したりすることができる。
    管理者は、総会決議があり、管理規約に制限が無ければ、だれでもなることができる。
    区分所有者である必要もなく、管理会社やマンション管理士がなることもある。
    標準管理規約では、管理組合の理事長を管理者としている。
    総会決議を経てない限り、管理会社、管理員(管理人)、防火管理者などとは関係がない。
    こんど不倫旅行を計画してみたい。 不倫旅行ならどこに行くのがいいのだろうか。

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